Problematika zdaňovania príjmov z predaja nehnuteľností je na Slovensku pomerne často skloňovanou témou. Relatívne podrobne ju upravuje zákon o dani z príjmov fyzických osôb, avšak existujú aj podmienky, ktoré umožňujú oslobodiť príjem z predaja nehnuteľnosti od dane, čo je dôležité najmä z hľadiska finančnej efektivity a optimalizácie zdanenia. Odborníci z Highgate Law & Tax však upozorňujú nielen na možné špecifiká nastavenia, ale aj jasne definované pravidlá, po ktorých prekročení vám hrozia postihy či sankcie.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je podľa ustanovení zákona o dani z príjmov zaradený medzi ostatné príjmy fyzických osôb – konkrétne príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti – ktorý sa zahŕňa do základu dane a musí byť deklarovaný v daňovom priznaní. Takýto príjem z predaja môže byť za určitých podmienok zdanený sadzbou 25 %, pričom podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Sú však aj kritériá, ktoré tento príjem umožňujú od dane oslobodiť. Toto platí s výnimkou prípadov, keď je nehnuteľnosť využívaná v súvislosti s príjmami z podnikania z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo prenájmu podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov a je zaradená v obchodnom majetku.
„Príjem z prevodu nehnuteľnosti môže byť v tej najzákladnejšej štruktúre oslobodený od dane z príjmov, za predpokladu, že daňovník nehnuteľnosť nemal zaradenú v obchodnom majetku a zároveň ju vlastní dlhšie ako päť rokov. Ak daňovník dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je povinný ho uviesť v daňovom priznaní,“ hovorí daňový advokát Peter Varga z Highgate Law & Tax s tým, že príjem z predaja nehnuteľnosti je z hľadiska daní vnímaný ako pasívny príjem daňovníka. Ak ten dosiahne zdaniteľné príjmy len z predaja nehnuteľností, nemá nárok na zníženie základu dane odpočítaním nezdaniteľných častí základu dane, nemôže znížiť daň o daňový bonus na dieťa či zaplatené úroky z hypotéky. Ak fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, nevzťahuje sa na ňu zákonná povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Podstatným krokom pri zdaňovaní príjmov je určenie momentu, kedy budú príjmy zahrnuté do základu dane. Daňovník zahrnie príjmy z predaja nehnuteľností do základu dane alebo čiastkového základu dane v tom príslušnom zdaňovacom období, v ktorom ich prijal, bez ohľadu na dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy alebo nadobudnutia vlastníckych práv k nehnuteľnosti. „Pre účely zdaňovania je nevyhnutné správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. Ten závisí od spôsobu jej nadobudnutia, či už prostredníctvom zmluvy, dedenia alebo rozhodnutia štátneho orgánu. Pri zmluve, kúpnej, darovacej alebo zámennej, je to podľa Občianskeho zákonníka vklad do katastra nehnuteľností, pri dedení zasa smrť poručiteľa a pri rozhodnutí štátneho orgánu je to deň jeho právoplatnosti,“ dopĺňa Peter Varga z Highgate Law & Tax, podľa ktorého je presné určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti rozhodujúce pre posúdenie možnosti oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane.
Expert pripomína, že ak je predaj nehnuteľnosti od dane z príjmov oslobodený, nie je potrebné ho uvádzať v daňovom priznaní – a eventuálne ani podávať daňové priznanie, ak teda nemá daňovník povinnosť podať daňové priznanie z iných dôvodov. Ako bolo povedané, pri predaji nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku platí, že po piatich rokoch odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti je príjem z predaja oslobodený od dane. To isté platí aj pri dedení nehnuteľnosti v priamom rade (t. j. rodičia, deti alebo manžel/ka), či pri dedení nehnuteľnosti v nepriamom rade (a teda od iných t. j. sestry alebo uja). Pri dedení je moment nadobudnutia určený odlišne ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti, keďže pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, nie vkladom do katastra nehnuteľností.
„Ilustrujme si to na príklade, že syn zdedil byt po zosnulých rodičoch v roku 2020. Tí ho vlastnili od roku 2000. Syn ho predal v roku 2024. Aj napriek tomu, že to bol len rok od zdedenia, predaj bytu nepodlieha dani z príjmov, keďže sa posudzuje dĺžka vlastníctva poručiteľov, rodičov, a dĺžka vlastníctva syna, teda 20+4,“ vysvetľuje Peter Varga z Highgate Law & Tax. Oslobodený od dane je aj príjem z predaja nehnuteľnosti vydanej podľa reštitučných zákonov alebo zahrnutej do konkurznej podstaty či príjem z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku (tu však tiež platí pravidlo piatich rokov, no v tomto konkrétnom prípade od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku).
Pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností je dôležité myslieť aj na daňové výdavky. Ich uplatnenie závisí od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola využívaná. Kupujúci môže uplatniť preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu, v prípade dedenia je to všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve. V prípade darovania sa pri uplatňovaní výdavkov skúma, či v čase darovania nehnuteľnosti bol príjem u darcu oslobodený. Ak by bol príjem oslobodený, výdavkom u darcu je cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania. Ak by príjem z darovania nebol u darcu oslobodený v čase darovania, výdavkom u darcu je obstarávacia cena nehnuteľnosti, za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol. „Ak som kúpil nehnuteľnosť za 100-tisíc eur, vlastnil som ju dva roky a daroval som vám ju, keď jej hodnota bola 110-tisíc eur, no vy sa ju rozhodnete predať za 120-tisíc eur, tak váš príjem, ktorý by ste mali zdaniť, je len tých 10-tisíc eur. Tá pôvodná suma 100-tisíc eur bol dar a ten nie je predmetom dane. Je tam však aj tá výnimka, podľa ktorej vy vlastne platíte daň aj za mňa, keďže ja som sa tej nehnuteľnosti zbavil pri jej reálnej hodnote 110-tisíc eur. Celý prírastok majetku dokopy, teda aj môj aj váš, je totiž dovedna 20-tisíc eur,“ dodáva Peter Varga z Highgate Law & Tax.
Okrem výdavkov spojených s kúpou, dedením alebo darovaním nehnuteľnosti môže daňovník znížiť základ dane aj o ďalšie náklady, ako sú napríklad výdavky na obstaranie majetku (úroky z hypotéky, poplatky spojené s poskytnutým úverom, cena stavebného materiálu alebo služby využívané na výstavbu nehnuteľnosti) či výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu a zhodnotenie nehnuteľnosti (náklady na strechu, právne služby…). Tieto výdavky je možné uplatniť v daňovom priznaní, čím sa zníži základ dane a zamedzí sa nadmernému zdaneniu. Daňovník si v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z predaja nehnuteľností, a teda nemôže vzniknúť daňová strata, kedy by daňové výdavky prevýšili zdaniteľné príjmy.
Príjmy, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú daňovému zdaneniu podľa špecifických sadzieb určených zákonom o dani z príjmov. Tieto sadzby závisia od výšky základu dane a v prípade vyšších príjmov môžu dosiahnuť až hranicu 25 %. Základ dane sa vyčísli ako súčet príjmov zo závislej činnosti (a teda klasické zamestnanie, respektíve príjem štatutárnych orgánov) plus ostatných príjmov dosiahnutých v príslušnom zdaňovacom období a tzv. pasívnych príjmov (napríklad prenájom alebo z licencií). Ak základ dane daňovníka pre rok 2024 nepresiahne sumu 47537,98 eur, použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto vymedzenú hranicu, je zdanená sadzbou 25 %. Príjem z predaja nehnuteľnosti okrem uvedeného daňového zaťaženia podlieha aj zdravotnému odvodu vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania. Daňovníci majú možnosť znížiť svoj základ dane o zaplatené zdravotné odvody v nasledujúcom daňovom období. „Predstavme si, že máme daňovníka alebo fyzickú osobu, ktorej základ dane z predaja nehnuteľnosti presiahne 60-tisíc eur. Zo základu dane 47537,98 eura si vypočíta daň sadzbou 19 %, t. j. 9032,22 eura a zo sumy presahujúcej 47537,98 eura (teda zo sumy 12462,02 eura) vypočíta daň sadzbou 25 %, t. j. 3115,51 eura. Daňová povinnosť je teda súčet súm 9032,22 a 3115,51, čo je spolu 12147,73 eura,“ vraví Peter Varga z Highgate Law & Tax.
Na to, aby fyzické osoby podávali daňové priznania a platili daň z príjmov z predaja nehnuteľností správne, na Slovensku dohliada finančná správa, ktorá v posledných rokoch podniká takzvanú listovú kampaň. Na základe údajov z Katastra nehnuteľností posiela listy daňovníkom, u ktorých by mohla vzniknúť daňová povinnosť v súvislosti s predajom rodinného domu, chaty alebo garáže do piatich rokov od ich nadobudnutia. Tieto listy slúžia ako upozornenie na ich zodpovednosť voči dani. Z hľadiska dane sa finančná správa zameriava najmä na nehnuteľnosti, pri ktorých došlo v rozmedzí piatich rokov minimálne k dvom zmenám majiteľov. Predošlé akcie boli veľmi úspešné a priniesli do štátneho rozpočtu bezmála tri desiatky miliónov eur.
„Dodržiavanie príslušných daňových povinností a porozumenie oslobodeniam od dane sú kľúčové aspekty pre minimalizáciu rizika nežiaducich dôsledkov, ako sú sankcie alebo pokuty zo strany daňových úradov alebo trestnoprávna zodpovednosť. Vzhľadom na komplexnosť zákona o dani z príjmov a osobitostiach pri zdaňovaní jednotlivých príjmov, je vhodné, aby fyzické osoby podnikli všetky kroky, ktoré im pomôžu predchádzať možným rizikám pri nesplnení daňových povinností. Len tak môžu efektívne riadiť svoje finančné záležitosti a minimalizovať hrozbu daňových problémov v budúcnosti,“ uzatvára Peter Varga z Highgate Law & Tax.
Kancelária Highgate Law & Tax funguje od roku 2018, no za krátky čas sa vyrovnala najsilnejším a najväčším právnickým kanceláriám pôsobiacim na Slovensku. Spolu so svojou sesterskou spoločnosťou CARPATHIAN Tax & Accounting prepája oblasť právneho, daňového a účtovného poradenstva. Takýto koncept čisto butikovej firmy je na Slovensku unikátom. Jej zakladatelia sú súčasťou viacerých pracovných tímov štátnych orgánov pre prípravu legislatívy aj v oblasti finančnej regulácie a zdaňovania krypto aktív. Vlajkovou loďou poradenstva sú komplexné legálne daňovo-právne služby s cieľom optimalizácie podnikania a transakcií. Ďalšou z kľúčových poradenských oblastí je krypto prostredie, ktorému sa kancelária zrejme ako jediná na Slovensku venuje po právnej, daňovej ako aj účtovnej stránke. Kancelária je zakladateľom stránky www.cryptotaxlaw.sk, ktorá sa zaoberá právnymi a daňovými otázkami pri krypte. Poskytuje tiež poradenstvo pri zakladaní, zdaňovaní a účtovaní malých investičných fondov. V ankete Právnická firma roka 2023 a 2024 získala kancelária Highgate Law & Tax ocenenie najlepšej právnickej kancelárie v oblasti daní.