Ani európsky trh nehnuteľností sa nevyhol ekonomickým dôsledkom súčasnej pandémie. Objem investícií bol v roku 2020 pri svojom rekordnom výkone približne o 23 percent nižší ako v predchádzajúcom roku. Kupujúci sa primárne zameriavali na nehnuteľnosti so stabilným príjmom a na nehnuteľnosti, ktoré sú pandémiou zasiahnuté iba minimálne. Stúpol počet transakcií, v ktorých si predávajúci upravili zmluvné podmienky tak, aby si riadne zabezpečili splnenie finančných záväzkov zo strany kupujúcich.
Vyplýva to z najnovšej štúdie CMS European Real Estate Deal Point Study 2021. Pre posledné vydanie prieskumu európskeho trhu transakcií s nehnuteľnosťami hodnotila medzinárodná právnická kancelária CMS viac ako 1 900 zmlúv o kúpe a predaji nehnuteľností, v rámci ktorých za posledných desať rokov poskytla poradenstvo.
„Aj napriek zaznamenanému poklesu na trhu sme zaznamenali vysoké objemy investícií. Je to spôsobené pretrvávajúcimi dobrými úverovými podmienkami a nedostatkom alternatívnych investičných možností. Napriek tomu bude pandémia koronavírusu aj v tomto roku naďalej ovplyvňovať európsky realitný trh,“ hovorí Michal Huťan, partner a vedúci real estate tímu CMS Slovensko. Trend v oblasti investícií do nehnuteľností bude do značnej miery závisieť od priebehu pandémie. Podľa Michala Huťana bude zaujímavé sledovať, ako sa trh v prvom polroku vyvíjať.
Investori chcú najmä stabilný príjem
Pandémia viedla k zmene záujmu investorov o jednotlivé triedy aktív. Kupujúci sa zameriavali predovšetkým na nehnuteľnosti so stabilným príjmom a na tie, ktoré boli pandémiou ovplyvnené iba minimálne. Populárna boli najmä logistika a rezidenčné nehnuteľnosti.
Investície do nehnuteľností v Európe v roku 2020
| Druh nehnuteľnosti | Podiel z celkových investícií (v %) |
| kancelárie | 30 |
| obytné nehnuteľnosti | 22 |
| logistika a sklady | 19 |
| obchodné priestory | 15 |
| špecializované nehnuteľnosti | 14 |
Zdroj: CMS European Real Estate Deal Point Study 2021
Kancelárske nehnuteľnosti zostali v Európe najsilnejšou triedou aktív, ale ich podiel na trhu klesol na rekordne nízkych 30 percent. Dopyt po retailových nehnuteľnostiach zostal na trvalo nízkej úrovni (15 percent). Naopak, logistické nehnuteľnosti si polepšili a zaznamenali nárast na 19 percent, čo je nový rekord. Podiel investícií smerujúcich do špecializovaných nehnuteľností, ako sú hotely, výrazne poklesol (14 percent). Obytné nehnuteľnosti sa medzi investormi ukázali ako obľúbené, ich podiel stúpol na 22 percent.
„Uvedené dáta jasne odrážajú vplyv koronavírusu. Vďaka nárastu práce z domu, zatváraniu obchodov a uzavretých hotelov sú tieto triedy aktív pre investorov neatraktívne. Na druhej strane, investorov lákajú logistické nehnuteľnosti, ktoré sú veľmi žiadané z dôvodu rastu online nakupovania. Zaujímavé sú tiež rezidenčné nehnuteľnosti so stabilnými príjmovými tokmi,“ vysvetľuje Michal Huťan.
Predávajúci vyžadujú vyššie zabezpečenie
Počas pandémie bola zjavná zvýšená potreba zabezpečenia zo strany predávajúcich. Podiel transakcií, v ktorých sa podnikli kroky na zabezpečenie splnenia ich finančných záväzkov zo strany kupujúcich, stúpol na rekordnú hodnotu 64 percent. V predchádzajúcich rokoch bolo zabezpečenie dohodnuté na menej ako polovicu transakcií.
Zvýšená potreba zabezpečenia vyplatenia kúpnej ceny zo strany predávajúcich súvisela práve so situáciou, že v mnohých prípadoch si predávajúci neboli istí platobnou schopnosťou kupujúceho. Z hľadiska zabezpečenia sa stali menej populárne bankové záruky (17 percent), či viazaný účet (10 percent). V tretine prípadoch naopak kupujúci vykonal platbu vopred a takmer pri každej desiatej transakcii sa využilo podriadenie sa okamžitému vymáhaniu.
Kupujúci dokázali v minulom roku ďalej posilniť svoju pozíciu pri rozdeľovaní rizika v zmluvách. V trhovom prostredí, ktoré zostalo k predávajúcim veľmi priateľské, sa im darilo častejšie ako v predchádzajúcich rokoch získavať výhodnejšie zmluvné podmienky. V rámci záruk za vady sa opäť častejšie dohodli silnejšie záruky v prospech kupujúcich. Percento dohôd s ustanoveniami o zodpovednosti sa zvýšilo na 75 percent.
Rastie vplyv národných investorov
Medzinárodní investori zažili vlani ťažké obdobie. Zatiaľ čo v roku 2017 zrealizovali medzinárodní investori väčšinu obchodov, vlani klesol ich podiel na 43 percent. Aktívnejší sa tak stali národní investori, ktorých podiel stúpol na 57 percent obchodov (na porovnanie, v roku 2018 to bolo 48 percent).
Dominancia národných investorov bola najmä v rokoch 2010, 2012, 2015 a 2016 a v rokoch 2014 a 2018 zas obchodom dominovali medzinárodní investori. „Súčasný trend je v súlade s pohybom posledných rokov. Pokles investícií zahraničných investorov v minulom roku je spôsobený najmä dôvodmi súvisiacimi s pandémiou,“ uzatvára Michal Huťan.
