Mnohí, ktorí plánovali kúpu nehnuteľnosti, ostali po problémoch spojených s výpadkom katastra neistí, ako postupovať a či vôbec požiadať o hypotéku.
Ani v tejto chvíli však nie je dôvod na odklad. Banky totiž ponúkajú konzultácie, prijímajú a schvaľujú žiadosti o hypotéku a niektoré už vedia hypotéku aj načerpať. Navyše si upravujú procesy tak, aby klienti pociťovali prípadné obmedzenia minimálne. Okrem toho, s novým rokom prichádzajú aj nové trendy na trhu s nehnuteľnosťami a hypotekárnymi úvermi. Pozitívnou správou je, že v minulom roku úrokové sadzby hypoték klesli pod hranicu 4 %. Už menej pozitívne je však, že trend poklesu cien nehnuteľností sa pravdepodobne v septembri 2024 zastavil a očakáva sa ich ďalší nárast. Odborníci z 365.bank ukazujú, ako môžu tieto faktory ovplyvniť nákupné správanie na trhu realít, výšky splátok hypoték a prečo je dobré s kúpou nehnuteľnosti ani dnes nečakať.
Ceny nehnuteľností porastú, výdavky tiež. Kúpyschopnosť poklesne
Ceny nehnuteľností na Slovensku v minulom roku po období stagnácie postupne rástli, najvýraznejšie v treťom kvartáli 2024. Rast cien mohol byť podľa Národnej banky Slovenska spôsobený napr. tým, že sa ako prvé vypredali byty, ktoré boli lacnejšie a na predaj zostali nehnuteľnosti za vyššie ceny, tiež rastom miezd a vyššou zamestnanosťou, vďaka čomu si ľudia mohli dovoliť kupovať za vyššie ceny.
„K ďalšiemu zvýšeniu cien nehnuteľností môže prispieť aj zdražovanie, ktoré nás čaká v dôsledku vyššej DPH. Nepôjde len o ceny novostavieb kvôli rastu ceny materiálov, ale aj o ceny zariadenia. Vyššie ceny nehnuteľností ovplyvnia aj výšku hypoték.
Spomínané zdražovanie zasiahne aj domácnosti, ktorým zostane menšia disponibilná suma, ktorú by vedeli mať určenú pre vlastné bývanie a zníži tak kúpyschopnosť obyvateľstva,“ hovorí Tomáš Boháček, analytik 365.bank.
Tabuľka 1: Dopad rastúcich cien nehnuteľností na výšku hypotéky (v prípade rastu o 2,5 % kvartálne)
| Súčasný Stav | Nárast ceny nehnuteľnosti – pol rok 2025 | nárast ceny nehnuteľnosti – koniec roka 2025 | |
| Kúpna cena nehnuteľnosti | 175 000 € | 183 900 € | 193 200 € |
| Hypotéka pri 80 % LTV | 140 000 € | 147 100 € | 154 500 € |
Úrokové sadzby ECB by mali klesať. Či to pocítia spotrebitelia, záleží aj od konsolidačných opatrení vlády
Faktom zostáva, že úrokové sadzby na hypotékach majú oproti minulému roku klesajúci trend. Podľa Tomáša Boháčka sa očakáva zníženie kľúčovej úrokovej sadzby zo strany Európskej Centrálnej Banky (ECB), avšaks problematickým prijímaním legislatívy a správy verejných financií spoločne s konkrétnymi opatreniami pre konsolidáciu je spojené riziko s vývojom ekonomiky ako takej. Toto vnímajú aj ratingové agentúry a prípadné zníženie ratingu Slovenska by mohlo pokles úrokových sadzieb pre konečného spotrebiteľa spomaliť, resp. môže sa aj na istý čas zastaviť.
Kúpu nehnuteľnosti vzhľadom na rastúce ceny odporúča 365.bank neodkladať
„V prípade, že kúpu nehnuteľnosti plánujete a disponujete minimálnou úrovňou požadovaných vlastných finančných prostriedkov, berúc tiež do úvahy neisté vyhliadky ohľadne konsolidačných opatrení vlády v kombinácii s očakávaným rastom cien nehnuteľností, je vhodné neváhať so žiadosťou o hypotéku. Nižšia cena pritom znamená nižšiu potrebu minimálnej sumy vlastných úspor,“ hovorí Tomáš Barbarič, šéf produktov 365.bank.
Tabuľka 2: Vývoj splátok 30 r. hypotéky v kontexte odhadovaného poklesu úrokových sadzieb voči predpokladanému rastu cien nehnuteľností
| Úroková Sadzba | Súčasný stav | 5 % nárast ceny nehnuteľnosti | 10 % nárast ceny nehnuteľnosti |
| 3,80 % p.a. | 652,34 € | 685,42 € | 719,90 € |
| 3,60 % p.a. | 636,50 € | 668,78 € | 702,43 € |
| 3,40 % p.a. | 620,87 € | 652,36 € | 685,18 € |
Vyplývajúc z prepočtov 365.bank pri predpokladanom 5 % náraste ceny nehnuteľnosti a poklese úrokovej sadzby o 0,2 % by nás mesačná splátka vyšla približne o 16 eur viac. Pri poklese o 0,4 % voči aktuálnym sadzbám a 10 % náraste ceny by sme dokonca splácali mesačne viac o 32 eur.
Banky prijímajú žiadosti o hypotéky aj počas výpadku katastra
„Aj v aktuálnej situácii spojenej s obmedzeniami katastra vychádzame klientom v ústrety a poskytujeme im nadštandardnú podporu. Aj naďalej realizujeme konzultácie, prijímame žiadosti na hypotéky a boli sme schopní rýchlo si prenastaviť proces schvaľovania hypoték. Dokonca už vieme hypotéky aj načerpať. Ako banka sme navyše pristúpili k zníženiu úrokových sadzieb, rovnako vieme za klienta vybaviť podanie návrhu na vklad a ušetriť mu tak cestu na kataster. To všetko bez extra poplatku,“ dopĺňa Barbarič.
Určitým strašiakom pre klientov môže byť aj blížiaci sa termín refixácie úveru, najmä v prípade, ak uvažovali o jeho prenesení do inej banky s cieľom získať výhodnejšie podmienky. Aj v takýchto prípadoch Barbarič odporúča, aby klienti s podaním žiadosti neváhali. Banky vzhľadom na mimoriadnu situáciu súvisiacu s výpadkom katastra zvyknú klientom odpúšťať poplatky súvisiace s predčasným splatením úveru, prípadne ich novým klientom rovno vedia aj preplatiť. „Navyše, v kombinácii s ďalšími benefitmi, ako napríklad odpustením poplatku za poskytnutie úveru, rozložením si doby splácania až na 40 rokov a nižšou úrokovou sadzbou klient dokáže ušetriť desiatky eur mesačne,“ dodáva Barbarič.
