Investovanie do nehnuteľností je medzi Slovákmi aj naďalej obľúbenou a bezpečnou formou zhodnocovania ich úspor.
Problémom sú však vysoké ceny nehnuteľností, pre ktoré na investičný byt nedosiahne každý. Alternatívu môže predstavovať crowdfunding, vďaka ktorému je možné investovať do domov, bytov či pozemkov už od niekoľkých desiatok eur. Takáto investícia je zabezpečená a často ponúka vyšší výnos než klasický prenájom, v priemere aj viac než 10 % ročne. Crowdfunding môže pomôcť aj podnikateľom, ktorý už nehnuteľnosť vlastnia, no radi by z nej uvoľnili kapitál na ďalšie podnikanie. Stačí, ak byt, garáž či pozemok založia.
„Ceny nehnuteľností na Slovensku zvyšuje pomalé tempo povoľovacích konaní, ale aj pomerne ťažký prístup menších developerov ku kapitálu. Stavia sa málo, keďže platí, že banky dnes požičajú skôr dobre známym spoločnostiam, ktoré za sebou už majú niekoľko v minulosti dokončených projektov,“ hovorí Ondrej Cirbus, výkonný riaditeľ Invest in Slovakia.
Menším developerom preto môže pomôcť crowdfunding, teda systém, keď výstavbu alebo rekonštrukciu objektu nefinancuje banka, ale viacero menších investorov či dokonca súkromné osoby. Podobne ako pri bankových úveroch, aj vklad investora prostredníctvom crowdfundingu je plne krytý – napríklad už existujúcou stavbou alebo pozemkom, na ktorom sa projekt bude stavať. „Pre investorov je vďaka tomu takýto vklad bezpečný, aj pôžičky cez crowdfunding totiž pracujú so správne nastaveným LTV – teda vzorcom vyjadrujúcim pomer medzi sumou pôžičky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Investovanie do crowdfundingových projektov navyše investorom môže priniesť zaujímavé zhodnotenie, v priemere 10 až 12 % ročne,“ dodáva Cirbus.
Výhodné pre developerov, ľudí čakajúcich na byty aj investorov
Z dát Invest in Slovakia vyplýva, že od roku 2019 bolo na Slovensku prostredníctvom ich platformy, ktorá je najväčšou crowdfundingovou platformou zameranou na nehnuteľnosti u nás, podporených 384 investičných kampaní.
Ľudia v nich investovali 21,24 miliónov eur a po úspešnom dokončení týchto projektov dostali späť aj výnosy vo výške viac ako 3 mil. eur. „Priemerné zhodnotenie dosiahlo 11,92 % ročne, čo z investície do crowdfundingu nehnuteľností robí zaujímavú alternatívu k investovaniu do klasických akcií, indexov či akciových fondov,“ vysvetľuje Ondrej Cirbus.
Zásadný rozdiel medzi týmito typmi investovania je v tom, že kým pri akciách je nutné počítať s volatilitou akciových trhov a najmä v krátkodobom horizonte niekoľkých mesiacov až jednotiek rokov aj s možným poklesom hodnoty investície, crowdfunding do nehnuteľností prináša retailovým investorom fixný výnos, ktorý sa navyše začína vyplácať už s prvou splátkou do 30 dní od jeho investície.
Investovanie do nehnuteľností láka aj ženy. Tie sú rozhodnejšie než muži
Hoci až takmer 91 % registrovaných používateľov ich crowdfundingovej platformy tvoria muži, ženy sú po registrácii oveľa odhodlanejšie svoje investičné rozhodnutie skutočne dokončiť – prvú investíciu naozaj uskutoční takmer 49 % registrovaných žien, kým u mužov je to len necelých 19 %.
Tieto dáta naznačujú, že ženy sa na investičných platformách registrujú s jasnejším zámerom naozaj investovať a robia informovanejšie finančné rozhodnutia. Muži sú síce pri investovaní výrazne aktívnejši, no častejšie uviaznu v tzv. paralýze rôznych možností.
Ženy vedú aj v pravidelnosti svojich investícií. Opakované investície do crowdfundingu nehnuteľností realizuje až 71,4 % žien, v porovnaní 68,1 % mužov. Priemerný vek investorov je 38 rokov, muži však začínajú investovať skôr a vkladajú dvojnásobný kapitál.
| Mediánový vek investorov | Priemerná výška investície | Opakované investície | % dokončených investícií po registrácii | |
| Muži | 37 rokov | 1 467,71 eur | 68,1 % | 19 % |
| Ženy | 40 rokov | 736,83 eur | 71,4 % | 49 % |
Nemusí ísť len o byty a development. Crowdfunding môže pomôcť všetkým podnikateľom
Cirbus však pripomína, že vnímať crowdfunding len ako spôsob financovania výstavby nových bytov či kancelárií namiesto bánk by bolo veľmi krátkozraké: „Ak máte model, v ktorom je vaša pôžička zabezpečená už existujúcou nehnuteľnosťou – či už ide o dom, byt, garáž alebo pozemok a správne nastavené kritériá ako LTV či overovanie kredibility vlastníka nehnuteľnosti a jeho schopnosti splácať, financovanie cez crowdfunding môže byť využité aj na iné účely. Podnikatelia môžu tieto prostriedky použiť na kúpu nových nehnuteľností so zámerom rekonštrukcie a následného predaja,“ vysvetľuje Cirbus.
Kým komplikovanejšie developerské projekty sú podľa Cirbusa naďalej posudzované ručne, v prípade projektov, ktoré sú ručené klasickými bytmi či garážami, už vyhodnocovanie kredibility a LTV projektu dramaticky zrýchľuje umelá inteligencia, ktorú si platforma Invest in Slovakia neustále vyvíja a zdokonaľuje na vlastných cenových mapách.
Tieto nové technológie podľa neho dokážu proces preverovania potenciálnych dlžníkov výrazne zrýchliť a ďalej zvyšovať bezpečnosť pre investorov: „Od roku 2019 sme zaznamenali 0 % zlyhaných investičných príležitostí. Ani raz sa nám tak nestalo, že by dlžníci nedokázali splatiť svoje záväzky voči investorom, alebo by sme sa nedostali k nehnuteľnosti, ktorou ručili. Platí, že realitný crowdfunding je pre malých investorov podobne bezpečný, ako je financovanie veľkých projektov pre banky.“
V súčasnosti je prostredníctvom crowdfundingu financovaná napríklad výstavba 34 rodinných domov v Novej Lesnej. Investovať do projektu s návratnosťou 14 až 36 mesiacov môže prakticky ktokoľvek už od 50 eur, pričom hodnota jeho investície bude zaistená samotným pozemkom v lukratívnej lokalite.