Zverejňujeme rozhovor Jozefa Futrikaniča, riaditeľa Odboru financovania nehnuteľností ČSOB o realitnom trhu na Slovensku
„Je vysoká likvidita na peňažnom trhu hlavným motorom aktuálneho dopytu po realitách?“
Realitný trh sa po rokoch poklesu, útlmu a stagnácie znova oživuje. Najviac optimizmu a najväčší počet nových rozostavaných projektov vidieť pri jazde autom alebo víkendovej prechádzke v hlavnom meste. Aj v regionálnych mestách ako Žilina a Košice sa znova prebudil realitný a stavebný život.
Žeriavy, reklamné kampane na nové bytové projekty a rozostavané stavby v hlavnom meste potvrdzujú, že trhový dopyt hlavne po bývaní, existuje. Jeden známy, ktorý nebýva v Bratislave, sa ma v minulých dňoch spýtal…“Odkedy som tu bol naposledy, je tu znova cítiť oživenie a čo sú to vlastne tie dve biele veže pred nami?“ Povedal som mu: „To sú nové bytovky s vyše 600 bytmi, ktoré začali stavať asi pred rokom a teraz sú už takmer celé vypredané“. Prekvapene povedal: „Keď som tu bol minule, ešte nič tu nebolo, vám v Bratislave sa dobre žije…“
Áno, kúpna sila hlavného mesta, ale aj vysoké ceny v porovnaní s regiónmi, sú zjavné. Pozrime sa, čo spôsobuje oživenie dopytu?
„Dopyt po realitách rastie najmä vo väčších mestách“
Bratislava je kultúrnym, spoločenským a ekonomickým centrom Slovenska. Rovnako Košice a Žilina predstavujú centrá obchodu, života pre ľudí z okolitých obcí a menších miest. Ľudia do týchto miest migrujú za prácou, štúdiom, kultúrou, chodia tam nakupovať a tráviť svoj voľný čas. Dopyt po realitách vždy rastie na miestach, kde sa kulminuje najväčšia pracovná ponuka, ekonomická sila, obchod, teda tam, kde existuje dobrá infraštruktúra a občianska vybavenosť. Ekonomická aktivita vytvára prvý základný predpoklad pre rastúci realitný trh, ktorým je dostatočná kúpna sila a dostatočné príjmy obyvateľstva. Na rozdiel od minulosti je terajší dopyt po bývaní zdravší, pretože ide hlavne o tzv. domáci dopyt ťahaný lokálnym obyvateľstvom a jeho finančnými možnosťami, teda špekulatívny dopyt zo zahraničia z trhu takmer úplne vymizol.
Druhým významným činiteľom vytvárajúcim dopyt je reálna potreba obyvateľstva po novom modernejšom bývaní podporená migráciou obyvateľstva do miest. Silné populačné ročníky 70. a 80. rokov tzv. „Husakových detí“ si zakladajú rodiny, osamostatňujú sa a vymieňajú si staršie druhy bývania za novšie, modernejšie formy.
„Rodiny vyhľadávajú projekty s kvalitnou občianskou vybavenosťou“
Ponuka na realitnom trhu sa lepšie prispôsobila finančným možnostiam ľudí a momentálne sa ponúkajú efektívnejšie rozlohy bytov v kombinácii so zaujímavými lokalitami blízko centier resp. v širšom centre miest. Mám pocit, že ľudia znova začínajú viac preferovať mestské bývanie v bytoch pred bývaním v rodinnom dome na vidieku. Dôvodov je viacero. Od chýbajúcej kvalitnej občianskej vybavenosti v satelitoch, cez nedostatok kvalitných škôl a zhoršujúcu sa dopravu do hlavného mesta. Každodenné presuny autom do práce, rozvážanie detí na krúžky a do škôl, potreba pravidelnej údržby rodinného domu a záhrady, to všetko vyžaduje dodatočný čas počas týždňa a víkendov a čas je v hlavnom meste najcennejším nedostatkovým tovarom. Rodiny vyhľadávajú projekty s kvalitnou občianskou vybavenosťou, možnosťou verejnej dopravy, projekty, ktoré ponúkajú samostatné izby pre deti, prípadne predzáhradku, terasu, majú detské ihrisko. Blízkosť parku alebo prírody je bonus, životné prostredie je dôležite a príroda ponúka možnosť voľnočasových aktivít.
„Nehnuteľnosť je vo všeobecnosti považovaná za uchovávateľa hodnoty peňazí, predstavuje ochranu pred ich znehodnotením, pred infláciou“
Reality predstavujú spotrebný tovar, ako aj investičný tovar. Na oba typy dopytu vplývajú aj iné faktory ako napr. pozitívne správy v médiách, reklama, pozitívne predikcie ekonomického vývoja, či pozitívny sentiment na trhu. Sentiment, teda prevládajúca trhová nálada a dôvera v budúcnosť ovplyvňuje hlavne veľkosť investičného dopytu. Ide o dopyt, kedy ľudia nekupujú nehnuteľnosť, aby uspokojili svoju aktuálnu potrebu po bývaní, ale kedy nákup nehnuteľnosti predstavuje skôr investíciu voľných finančných prostriedkov. Nehnuteľnosť je vo všeobecnosti považovaná za uchovávateľa hodnoty peňazí, predstavuje ochranu pred ich znehodnotením, pred infláciou. Prenájmom investori zhodnocujú svoje peniaze rýchlejším spôsobom ako uložením úspor na termínovaný vklad. Mentalita slovenského obyvateľstva je ešte stále viacej naklonená investíciám do pôdy, pozemkov a realít, než do finančných nástrojov, akcií, podielových fondov alebo dlhopisov v porovnaní napr. s USA. Samozrejme, tento investičný dopyt je relatívne malý, keďže len menšie percento obyvateľstva vlastní dostatočné voľné prostriedky na investovanie.
„Úrokové sadzby na hypotéky a spotrebné úvery sú na historických minimách“
Reality predstavujú v ekonomickej teórii statok dlhodobej spotreby, ide o investične veľmi náročný tovar a zriedkakedy si môžu ľudia kúpiť novú nehnuteľnosť čisto len zo svojich úspor.
Preto ďalším faktorom, ovplyvňujúcim investičný ako aj reálny dopyt po bytových nehnuteľnostiach je momentálna vysoká peňažná likvidita na hypotekárnom trhu, nízke úrokové zhodnotenie ponúkané na termínovaných vkladoch a ruka v ruke schopnosť bánk požičiavať peniaze za nízke úrokové sadzby. Cena peňazí, teda nízke úrokové sadzby na hypotekárne a spotrebné úvery, sú na historických minimách. Tieto výnimočne lacné bankové peniaze spôsobujú teraz opätovný rast dopytu. Nízke úrokové sadzby v kombinácii s nahromadenými úsporami a odloženou spotrebou počas posledných rokov rozpumpovali trh. Ľudia dočasne odkladali svoj plánovaný nákup bytu v očakávaní pokračujúceho poklesu cien bytov, avšak ceny sa zastabilizovali a už neklesajú.
„Banky sú momentálne hlavnou hybnou silou aktuálneho oživenia dopytu“
A sme doma, pri bankách a financovaní…. Financovanie je prostriedkom, ktorého výsledkom je znovuoživenie trhu. Lacné peniaze a ochota financovať sú palivom, energiou, potravou, bez ktorého, by nebola ponuka ani dopyt. Banky sú sprostredkovateľom a momentálne hlavnou hybnou silou aktuálneho oživenia dopytu. Požičiavajú peniaze širokému obyvateľstvu ako aj developerom, teda obom stranám trhu. Všetky hore uvedené faktory vplývajú na dopyt, ale v našom Slovenskom prípade je terajšie oživenie dopytu spôsobené hlavne znížením ceny peňazí a prispôsobením sa ponuky dopytu. Pýtame sa…Zarábajú ľudia zásadne viacej ako pred krízou? Majú väčšie úspory? Skôr nie…Rastie ekonomika rýchlejším tempom ako pred krízou? Nie…Sú zasadne lepšie ekonomické a politické predikcie pre Slovensko ako pred krízou? Skôr nie….Je makroekonomická situácia v Európe a vo svete stabilnejšia? Prichádza na Slovensko viacej priamych, zahraničných investícii ako v nedávnej minulosti? Rastie zásadne produktivita práce, alebo sa prijímajú významne ekonomické reformy? Nie…Sú byty lacné? Nie…Tak prečo znova rastie dopyt po realitách? Hlavne bytový realitný trh? Odpoveďou je, že platy síce zásadne nestúpajú, skôr stagnujú, niekde poklesli, ale dostupnosť úverov sa zvýšila, za rovnaké mesačné splátky si človek dokáže požičať viac, resp. za nižšiu mesačnú splátku úveru si dokáže požičať rovnakú sumu ako pred krízou. A to pomohlo…to stačilo k tomu, aby sa dopyt znova naštartoval. Slovensko je totiž mladým trhom, stále je tu silná, živá potreba nového bývania. Mladí ľudia potrebujú malé byty, rodiny potrebujú väčšie, viacizbové. Ľudia nemajú dosť hotovosti na kúpu, preto si musia požičať. Pokles cien sa zastavil a ceny začali pod tlakom dopytu rásť. Budú rásť dlhodobo, napríklad o päť rokov a budú rásť veľa? To sa uvidí, ale skôr nie. Prečo? Pretože realitný trh je cyklický, teda po raste prichádza stagnácia a pokles, dopyt sa nasýti. Na dlhodobý rast by bolo potrebné, aby aj ostatné faktory vplývajúce na rast dopytu boli dlhodobo pozitívne napĺňané, napr. robustnejší rast platov a bohatstva obyvateľstva, rast ekonomiky, spokojnosť obyvateľstva, reformy, silnejší rozvoj miest a infraštruktúry s dôrazom na udržateľný rozvoj a životné prostredie. Navyše pravdepodobne príde časom aj k rastu úrokových sadzieb, ktoré zastavia terajší hnací motor rastu dopytu, zhmotnený vo forme lacných peňazí.
„Banky majú väčšiu ochotu prevziať na seba riziko pri projektovom financovaní napríklad novostavieb“
Konkurencia však nie je len medzi developermi, ktorí sa snažia prilákať kupujúcich, ale aj na strane bánk či už na hypotekárnom trhu v retailovom bankovníctve alebo na trhu projektového financovania určeného pre korporácie. Projektové financovanie, je formou, ktorou banky financujú výstavbu nových komerčných nehnuteľností alebo refinancujú novým úverom existujúce financovanie. Komerčnými nehnuteľnosťami nazývame budovy určené na predaj alebo prenájom iným spoločnostiam. Hlavnými segmentmi sú logistické a výrobné haly, kancelárske budovy, obchodné centrá a bytová zástavba.
Konkurencia a nižšie náklady bánk na obstaranie peňazí, samozrejme, zlacňujú aj projektové financovanie pre developerov, ktorí následne môžu ponúknuť lepšiu koncovú cenu svojím zákazníkom, teda nižšie ceny bytov, nižší nájom, alebo vyššiu kvalitu za rovnakú cenu.
Vzhľadom na silný dopyt po bytoch v hlavnom meste, ktorý pravdepodobne ešte určitý čas potrvá, banky upravujú aj ostatné podmienky financovania v prospech developerov. Bankári majú väčšiu ochotu prevziať vyššie riziko na seba a financovať pri menšom podiele vlastných zdrojov a nižšom predpredaji bytov pred prvým čerpaním. Napríklad podmienky 25% vlastných zdrojov, v kombinácii so zazmluvneným 25% – 30%-ným predpredajom bytov je už možné vidieť na trhu.
„Trh obchodných centier je v Bratislave nasýtený“
Trošku odlišná je situácia v iných subsegmentoch realitného trhu. Napríklad retailový trh, teda trh obchodných centier v Bratislave je už saturovaný a financovanie výstavby nového veľkého obchodného centra by bolo pre developera obtiažne. Totiž neexistuje jasná reálna potreba na strane obyvateľstva po klasickom ďalšom nákupnom priestore. Šancu majú nové koncepty prinášajúce nové zážitky z nakupovania a nové obchodné značky. V porovnaní s Európskym priemerom má už Bratislava viac m2 obchodnej plochy, ako je jej veľkosť. Na druhej strane, v Bratislave sa nachádza veľmi slušná, kvalitná ponuka moderných obchodných centier. Tieto sú vhodné na refinancovanie alebo na predaj zahraničným realitným fondom, ktorým môžu pri kúpe asistovať lokálne banky a poskytnúť im spolufinancovanie akvizície formou bilaterálneho alebo syndikovaného úveru. Vysoká likvidita na trhu a nedostatok kvalitných projektov spôsobuje, že banky sú schopné požičiavať vysoké sumy v objemoch 25 – 45 EUR mil. na jeden projekt.
„Kríza vyčistila developerský trh od malých hráčov“
Kríza vyčistila developerský trh od malých hráčov, na trhu ostali kvalitnejší, stabilnejší a finančne silnejší hráči, ktorí sa realitám venujú dlhodobo a majú skúsenosti. Znova začali byť aktívni a niektorí z nich stavajú niekoľko projektov naraz. Snažia sa trafiť do dopytu a dokončiť projekty v čo najkratšom čase tak, aby ich nezastihol nasledujúci pokles. Banky sa z krízy tiež poučili. Projekty na financovanie si vyberajú, nefinancujú masovo, skôr selektívne, keďže rast je krehký a ťahaný skôr lacnými peniazmi než ekonomickou realitou. Z toho vyplýva, že počet kvalitných projektov na financovanie je obmedzený, trh sa oživil hlavne v Bratislave. Ide však o geograficky malé územie, ktoré generuje nadpriemerne vysoké HDP na obyvateľa, čo umožňuje oživenie realitného trhu. To všetko vytvára vysoko konkurenčné bankové prostredie pre kvalitné projekty a to pomáha developerom. V prípade priemerných a horších projektov sa podmienky financovania zásadne nezmenili oproti posledným štyrom rokom. Limitovaná veľkosť slovenského trhu spôsobila, že slovenské banky niekedy spolufinancujú aj projekty v susedných krajinách napríklad v Českej Republike, zvyčajne v spolupráci so svojimi sesterskými bankami v ČR. Zvyčajne takúto stratégiu uplatňujú pre svojich významných klientov.
„Na ceny nehnuteľností vplývajú rozdiely v regiónoch“
Realitný trh je veľmi špecifickým a lokálnym trhom, čím ďalej je vidieť viac rozdielov v jednotlivých lokalitách v hlavnom meste, ako aj hlavné mesto verzus regióny a regióny navzájom. To všetko vplýva na ceny nehnuteľností, dopyt, ponuku a finálne ochotu bánk financovať. Iná situácia je napríklad v Poľsku, než na Slovensku. Poľsko je väčším trhom, oživenie tam prišlo skôr, väčšiu časť dopytu tvorí investičný dopyt a dopyt zo zahraničia ťahaný inštitucionálnymi investormi ako napr. realitné a penzijné fondy. V Poľsku je cítiť napríklad silnejší rozmach logistiky, priemyselných realít, ale bytový trh je možno slabší. U nás sme v poslednom roku tiež zaznamenali jemné oživenie v segmente priemyselných, logistických realít. Kancelársky trh je prevažne trhom hlavného mesta, je to trh skôr stagnujúci. To znamená, že nová ponuka nahrádza starú a nájomcovia sa relokujú do novších kvalitnejších, energeticky úspornejších priestorov za podobné ceny. Ide skôr o stabilný, avšak cenovo stagnujúci trh, vhodný pre inštitucionálnych investorov, ktorí majú záujem rozložiť geograficky riziko a investovať v strednej Európe, v stabilnej krajine a nepodstupovať menové riziko. Výhoda Slovenska voči okolitým krajinám je, že je súčasťou EMÚ, a používa euro v platobnom styku.
Samozrejme, to, že Slovensko nezažíva prudký rast ekonomiky a je malým trhom, je na niečo dobré a pravdepodobne aspoň nepríde k veľkej realitnej bubline, ktorá hrozí napríklad v Čine alebo v Londýne. Slovensko je príjemnou krajinou, kde žijú múdri ľudia a ak sa budeme snažiť, aby sme boli ekonomicky bohatší, tak bude prosperovať aj realitný trh.
